Fideiussioni
“La Fideiussione (anche detta “Fidejussione” o “Garanzia Fideiussoria” n.d.r.) si costituisce mediante un contratto col quale un terzo si obbliga personalmente verso il creditore, garantendo l’obbligazione altrui.” art.1936 del c.c.
Generiche
Fidejussione per Locazione
La fideiussione per locazione, è una particolare tipologia di fidejussione che sempre più spesso i proprietari di immobili richiedono a garanzia del pagamento dei contratti di locazione ad uso commerciale o abitativo. La garanzia fideiussoria potrà essere rilasciata in favore del proprietario per garantire:
- il pagamento dei canoni di locazione;
- la buona tenuta dei locali (deposito cauzionale);
- l’adempimento di tutti gli obblighi contrattuali.
Tra queste, il deposito cauzionale è la forma di garanzia più tradizionale, ma presenta una forte limitazione: esso non può essere richiesto, per legge, per un importo superiore a tre mensilità di canone di locazione e garantisce esclusivamente la buona tenuta dei locali. Ecco perché, al locatore può convenire avvalersi anche di una garanzia che sia in grado di assicurare anche il pagamento dei canoni di locazione. L’ultima tipologia di garanzia, la più completa, copre invece ogni adempimento contrattuale richiesto all’inquilino.
Nella maggior parte dei casi in cui viene richiesta una fideiussione per locazione, il proprietario richiede, in prima istanza, il deposito di una fidejussione bancaria, ovvero emessa da un istituto di credito. Fortunatamente molto spessore i proprietari di immobili risultano disponibili ad accettare una fideiussione emessa anche da Società Finanziarie, purché a prima richiesta. Questo si verifica spesso anche quando, contrattualmente, viene richiesta una garanzia bancaria.
Il prezzo di mercato di una fideiussione per locazione o affitto oscilla tra dell’1,5% ed il 2.5% annuo del massimale garantito. Solitamente il premio è unico ed anticipato per l’intera durata contrattuale, ovvero fino alla data dell’eventuale rinnovo (4 o 6 anni).
Performance Bond
I Performance bond sono una categoria di fideiussioni che viene richiesta a conclusione di una commessa. La caratteristica principale del Performance Bond è quella di garantire la buona qualità di un’opera. Tipicamente, tali garanzie vengono rilasciate per assicurare la buona resa e la qualità degli impianti fotovoltaici, solari, eolici, biogas, biomasse, ecc… e/o per garantire la produttività e corretto svolgimento delle attività svolte da macchinari, apparecchiature ecc… . Il contraente, solitamente, è l’affidatario di una commessa, mentre il beneficiario è il committente.
La richiesta della fideiussione deriva dalla necessità del beneficiario di tutelarsi a fronte di eventuali perdite finanziarie derivanti dal cattivo funzionamento dell’installazione o della commessa conclusasi. La durata della garanzia richiesta varia a seconda dell’opera a cui fa riferimento il Performance Bond.
Garanzie di Pagamento
Nelle operazioni di compravendita, soprattutto nei contratti di fornitura, è fondamentale che le controparti adempiano alle obbligazioni contrattuali assunte. In special modo il rispetto dei termini di pagamento è una delle maggiori preoccupazioni degli imprenditori italiani. Sempre più spesso le parti richiedono garanzie reciproche nelle operazioni di compravendita. Nella maggior parte dei casi fornitore e committente decidono di comune accordo che tali garanzie vengano prestate sotto forma di fideiussioni.
La Fideiussione Garanzia di Pagamento è rilasciata a garanzia del puntuale pagamento, alle scadenze pattuite, di crediti derivanti da un contratto di fornitura o da un preliminare di compravendita.
Questa fideiussione vede, il fornitore come beneficiario della garanzia e l’acquirente come contraente. Per il contraente la fideiussione potrà essere utilizzata, oltre che a garantire la fornitura, anche a migliorare le proprie condizioni di acquisto (dilazioni, sconti, etc.).
La durata della Fideiussione Garanzia di Pagamento varia a seconda delle condizioni di pagamento del contratto di fornitura stipulato.
Affitto ramo d'Azienda
L’affitto d’azienda è un contratto disciplinato dagli articoli 2561 e 2562 del codice civile. Attraverso l’affitto di azienda, una parte concede ad un’altra il diritto di utilizzare la propria azienda o un ramo della stessa, dietro corrispettivo di un canone. L’affittuario dell’azienda dovrà gestirla senza modificarne la denominazione e conservandone l’efficienza.
Ormai è prassi comune, per questa tipologia di contratti, la richiesta di una fideiussione per affitto di ramo d’azienda. La fideiussione viene utilizzata per garantire il rispetto dei termini contrattuali oppure a garanzia della corretta rappresentazione contabile dell’azienda al momento della stipula del contratto.
Istituti di Vigilanza Privati e Istituti Investigativi
Dal 15/3/2011 è entrata in vigore la nuova disciplina (D.M. 269/2010) che impone la presentazione di una Fideiussione per Istituti di Vigilanza e Investigativi per poter operare nei settori della Vigilanza Privata e di Investigazione. In particolare definiscono soglie di capitale sociale minimo necessario e depositi cauzionali obbligatori da depositare presso le prefetture di competenza. La cauzione obbligatoria per gli istituti di vigilanza privata ed investigativi prevede massimali variabili sia in funzione delle classi funzionali di attività, sia dal numero di abitanti dell’ambito territoriale ove l’impresa intende operare.
In particolare per le piccole e medie imprese operanti in comuni ad elevato numero di abitanti, il deposito cauzionale può assumere massimali significativi.
Fortunatamente, a volte, le prefetture sono disponibili ad accettare, in sostituzione di una fideiussione bancaria, anche fideiussioni finanziarie o assicurative.
L’ampio portafoglio di convenzioni in essere ci consente di ottenere, per i nostri clienti, Fideiussioni per Istituti di Vigilanza Privata ed Investigativi. Tipicamente le imprese di questo settore adempiono a tale obbligo depositando una fideiussione bancaria. La fideiussione bancaria tuttavia non rappresenta una soluzione efficace, in quanto prevede inevitabilmente un immobilizzo di capitali pari all’ammontare della garanzia rilasciata. Le soluzioni da noi proposte, a differenza di quelle bancarie, non prevedono invece nessun immobilizzo di capitali, ma richiedono esclusivamente il pagamento di un premio, come per una normale polizza assicurativa.
Importante – Aggiornamento dell’ 8/7/2013, relativa alla circolare del ministero dell’interno del 03/06/2013
In data 3/6/2013 il ministero dell’interno ha inviato una circolare in cui afferma che, ai fini delle cauzioni fideiussorie ex art. 137 Tulps, non possono essere accettate fideiussioni ne’ di Confidi ex art 155 comma 4, nè di società 106. In questa circolare si afferma che le prefetture dovranno accettare unicamente le fideiussioni emesse da società iscritte all’albo degli intermediari ex art 107 o di Compagnie Assicurative.
Comparto Edilizio
Oneri D'urbanizzazione
Gli oneri di urbanizzazione sono i corrispettivi dovuti per interventi di nuova costruzione, ampliamento di edifici esistenti e ristrutturazioni edilizie. Il Comune determina le modalità di presentazione del progetto e di valutazione della congruità tecnico-economica. Una volta collaudate, le opere in questione diventano di proprietà comunale.
Si distinguono in:
- oneri di urbanizzazione primaria, ovvero relativi a realizzazione di strade, spazi di sosta o parcheggio, fognature, reti di distribuzione (elettricità, acqua, gas), cavidotti per telecomunicazioni, illuminazione pubblica, spazi di verde attrezzato;
- oneri di urbanizzazione secondaria, cioè finalizzati alla realizzazione di asili e scuole, delegazioni comunali, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e culturali.
Gli interventi che comportano trasformazione urbanistica ed edilizia sono soggetti al rilascio del permesso di costruire. Il rilascio di tale permesso di costruire da parte di una amministrazione comunale comporta per il privato “la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione” (art. 16 comma 1 del Dpr 6 giugno 2001, n. 380) e successive modificazioni. Il calcolo degli oneri sul costo di costruzione cambia da Comune a Comune, in ragione di alcuni parametri propri dell’insediamento (popolazione, indice di abitanti a mq, essere Comunità montana, ecc.) ma fa comunque riferimento al D.M. 801 del 10 maggio 1977 e si ottiene moltiplicando il costo a mq per la superficie residenziale, non residenziale, accessoria, le logge, i balconi etc., computati singolarmente, dell’immobile da realizzare. Sono le stesse amministrazioni locali, in genere, a fornire un’opportuna tabella con i costi a mq delle singole superfici.
Il pagamento degli oneri (o della monetizzazione) può essere corrisposto in unica soluzione oppure in forma rateizzata con le seguenti modalità:
- 50% all’atto del rilascio del permesso di costruire (nel caso di presentazione di DIA o SCIA prima dell’inizio dei lavori);
- 25% entro 1 anno dalla data di riferimento di cui sopra;
- 25% entro 2 anni dalla stessa data.
Il pagamento rateizzato deve essere garantito tramite una polizza fideiussoria che verrà svincolata dopo il versamento di tutte le rate e relativi interessi.
Decennale Postuma
In base alle vigenti normative (decreto legislativo n. 122/2005 e articolo 1669 del codice civile) per la vendita o ristrutturazione di un immobile nuovo, in costruzione o da costruirsi, l’impresa edile è tenuta a stipulare una polizza, denominata “decennale postuma”.
La fideiussione decennale postuma tutela il futuro acquirente contro i danni materiali e diretti, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale dell’immobile oppure da gravi difetti costruttivi, manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione del fabbricato.
La decennale postuma ha validità per tutti gli immobili, ancora da edificare o non idonei a ricevere il certificato di agibilità, per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire successivamente alla data del 21 luglio 2005.
La stipula di questa polizza fideiussoria prevede:
- Contraente: Colui che andrà a realizzare materialmente l’immobile, o semplicemente colui che ne promette la vendita, il buono stato e la messa in sicurezza;
- Garante: L’ente erogante della fideiussione;
- Beneficiario: L’acquirente dell’immobile edificato o ristrutturato.
Permuta Immobiliare
In diritto, la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro. (art. 1552 Cod.Civ.)
Sebbene si applichino, in quanto compatibili, le norme stabilite per la vendita (art. 1555 Cod.Civ.), la permuta differisce da quest’ultima in quanto lo scambio non avviene attraverso il pagamento di un prezzo, ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti.
La ragion d’essere del contratto di permuta immobiliare risiede nella scarsa disponibilità di liquidità delle parti.
Quando si parla di fidejussione per operazioni di permuta immobiliare generalmente si fa riferimento alle imprese edili che acquistano un terreno senza pagarlo immediatamente. Il pagamento del controvalore del terreno sarà posticipato e avverrà in natura al momento della consegna dell’immobile o degli appartamenti, una volta conclusi i lavori.
Il venditore della proprietà, per tutelare maggiormente il rispetto degli accordi e la consegna dell’immobile finito da parte del costruttore, richiede a quest’ultimo una fideiussione che garantisca l’effettiva realizzazione dell’immobile che l’impresa edile fornisce al venditore del terreno.
La stipula di questa polizza fideiussoria prevede, quindi, un CONTRAENTE, ossia colui che ha fatto la permuta immobiliare per comprare il terreno, un GARANTE, ovvero la società che garantisce il valore della permuta immobiliare nel caso in cui l’impresa edile non dovesse adempiere ai suoi doveri, Il BENEFICIARIO, ossia il proprietario del terreno nonché il soggetto garantito dalla fideiussione
Garanzia degli acconti Versati
Nei contratti di compravendita, il venditore può richiedere all’acquirente il versamento di un anticipo a fronte dell’impegno di quest’ultimo nel realizzare una commessa; a sua volta l’acquirente potrà richiedere al venditore una Fideiussione a Garanzia degli Acconti Versati, che garantisca la restituzione dei versamenti già effettuati e anticipati, qualora non venissero rispettati gli impegni contrattuali concordati.
Questa fidejussione ha, in realtà, molteplici valenze:
- risolvere il problema della reciproca mancanza di fiducia delle controparti;
- favorire l’adempimento degli obblighi contrattuali;
- garantire la restituizione delle somme anticipate, in caso di mancata realizzazione del bene oggetto di vendita.
Un caso particolare di garanzia degli acconti versati è rappresentata dalla garanzia richiesta alle imprese edili in merito gli acconti versati dai futuri acquirenti di un immobile da edificare o ristrutturare.
La Legge 2 agosto 2004 n. 210 “Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire” e il relativo D.Lgs 20 giugno 2005 n. 122 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210“, hanno introdotto nuovi obblighi per le imprese edili al fine di garantire il più possibile il futuro acquirente di un immobile.
L’impresa edile, quindi, che vende le unità immobiliari “sulla carta”, è obbligata, pena la nullità del contratto, a rilasciare all’acquirente una fidejussione a Garanzia degli Acconti Versati, ai sensi della legge 210 del 2004.
La fideiussione deve garantire tutti gli acconti che il cliente (promissario acquirente) versa al promittente venditore.
La ratio di queste garanzie consiste nella restituizione degli acconti già versati dall’acquirente, o potenziale tale, in caso di inadempimento degli obblighi contrattuali da parte del venditore/ o dell’impossibilità di ultimazione dei lavori da parte dell’impresa edile.
Le fideiussioni vanno rilasciate o prima della sottoscrizione del contratto preliminare o contestualmente alla sottoscrizione degli atti o anche al versamento degli acconti.
Fisco / Stato
Rateizzazione D'Imposta
L’azienda che ha accumulato un debito esattoriale rilevante nei confronti dell’Agenzia delle Entrate viene sollecitata al pagamento dall’Agenzia delle Entrate tramite una cartella esattoriale. L’estinzione del debito maturato dalla società può avvenire o in unica soluzione o in rate dilazionate da versare ad Equitalia o all’Agenzia delle Entrate.
L’Agenzia delle Entrate può richiedere al contribuente la stipula di una fidejussione, per tutelarsi dalla mancata riscossione della somma da ricevere.
La fidejussione è utile sia all’Agenzia delle Entrate, come garanzia ulteriore in caso di insoluti, sia all’azienda debitrice che ha, così, la possibilità di rateizzare i pagamenti.
In merito alle modalità di rateazione della cartella esattoriale ed il numero di rate concedibili, è necessario fare riferimento alla rispettiva normativa.
Per beneficiare della rateazione è necessario effettuare il versamento della prima rata entro trenta giorni dalla data in cui si riceve la concessione della rateizzazione.
Il mancato pagamento delle somme dovute alla scadenza prevista comporta la decadenza dalla rateazione mentre l´importo dovuto per imposte, interessi e sanzioni, dedotto quanto già versato, viene iscritto a ruolo. In tal caso, non è ammessa la dilazione del pagamento delle somme iscritte a ruolo.
Solitamente i tassi per queste fidejussioni oscillano tra l’1,5% e il 2% annuo. Per calcolare il premio per queste fideiussioni bisogna tuttavia tener presente che l’Agenzia delle Entrate richiede che la fidejussione depositata a garanzia della rateizzazione debba avere una durata di un anno maggiore rispetto alla data prevista per il pagamento dell’ultima rata.
Rimborsi IVA
FINALITÀ DELLA GARANZIA
Per le società che vantano un credito nei confronti degli Enti Governativi è possibile richiedere il rimborso IVA, previa presentazione di una fideiussione per rimborso IVA, per i seguenti casi:
- cessazione dell’attività da parte di un’azienda;
- differenze tra aliquota media su vendite e acquisti;
- prevalenza di operazioni non imponibili;
- acquisti di beni ammortizzabili;
- maggioranza di operazioni non territoriali;
- quando il creditore è un soggetto non residente.
MODALITÀ DI RICHIESTA DEL RIMBORSO IVA ED AMMONTARE
Il 26 Giugno 2015, l’Agenzia delle Entrate ha approvato i nuovi modelli per il rilascio della polizza fideiussoria ai fini dell’esecuzione dei rimborsi IVA, ai sensi dell’art. 38-bis, comma 5, D.P.R. n. 633/1972.
I modelli sostituiscono lo schema di fideiussione approvato il 10 giugno 2014 adeguandolo alle nuove disposizioni introdotte dal D.lgs n.175/2014 in materia di semplificazioni fiscali che, si ricorda, ha cancellato l’obbligo di presentare una garanzia per l’ottenimento di rimborsi annuali e trimestrali di importo inferiore a 15.000 euro.
Le modifiche riguardano sia il rimborso richiesto in procedura semplificata che quello richiesto in procedura ordinaria. Nel primo caso sono eliminati dall’ammontare da garantire, ai fini del rimborso, gli interessi per il ritardo dell’erogazione. Nel secondo caso, invece, la modifica riguarda la riduzione del periodo presuntivo su cui calcolare gli interessi per il ritardo nell’esecuzione dei rimborsi (annuali e trimestrali) che passa da 120 a 60 giorni. Il richiedente peraltro può chiedere il rimborso anche di una sola parte dell’importo spettante mentre il residuo ammontare può essere riportato in detrazione o in compensazione nell’anno successivo.
E’ possibile richiedere, agli Enti Governativi, il rimborso IVA per un credito di importo pari o superiore a € 2.582,28 fino ad un tetto massimo di € 516.456,90.
E’ consentito il rimborso di crediti inferiori a Euro 2.582,28 solo in caso di cessazione dell’attività oppure in presenza di situazione creditoria che permane da almeno un triennio, con la limitazione, in questo caso, che si può ottenere l’erogazione per l’importo inferiore fra i tre crediti esposti nelle rispettive dichiarazioni.
Per i rimborsi di importo superiore a € 15.000 la richiesta deve avvenire tramite:
- modello VR in caso di rimborso IVA annuale
- modello TR in caso di rimborso IVA trimestrale
il soggetto contraente dovrà, quindi, per legge, assicurarsi di aver allegato nella sua richiesta, nel primo caso, congiuntamente al modello VR una fideiussione per rimborso IVA annuale e nel secondo caso, unitamente al modello TR una fideiussione per rimborso IVA trimestrale.
DURATA E PREMIO DELLA GARANZIA
La fideiussione per rimborso IVA ha una durata triennale e non prevede proroghe. Il premio totale per questo genere di fideiussione varia in maniera sostanziale a seconda dell’ente erogante e può oscillare tra l’1% e il 3% dell’ammontare da garantire indipendentemente dalla durata.
Fideiussini per Contributo Pubblico
Le Regioni, lo Stato e la Commissione Europea, per agevolare lo sviluppo economico localizzato in territori o settori svantaggiati, erogano degli appositi finanziamenti, anche a fondo perduto, per le agevolazioni e l’incremento delle attività oggetto del contributo. Chi richiede questa tipologia di finanziamenti ha necessità di presentare una fideiussione per contributo pubblico da rilasciare in favore dell’Ente Governativo. La garanzia fideiussoria ha la funzione di garantire l’effettiva realizzazione dell’opera oggetto del finanziamento e il corretto utilizzo dei fondi oggetto di finanziamento.
La fideiussione per contributo pubblico può essere emessa in relazione a contributi europei, nazionali o regionali e viene stipulata dalla società che ha richiesto un contributo, nei confronti dell’Ente che lo ha concesso. Una volta che gli Enti preposti autorizzano il contributo alla società richiedente, questa può richiedere un anticipo a patto che venga stipula una polizza fideiussoria nei confronti dell’Ente erogante il contributo. Questa tipologia di fidejussione prevede un contraente, ovvero la società che ha richiesto il contributo e che vuole usufruire dell’anticipazione, un beneficiario, ossia l’ente statale che eroga il contributo e un garante, la società autorizzata ai sensi di legge a rilasciare garanzie fideiussorie. La durata di questa fideiussione varia in funzione dell’attività per la quale si richiede il contributo.
Fideiussione per Monopoli
Su alcuni beni di largo consumo, lo Stato impone il monopolio per aumentare il suo gettito fiscale.
In Italia un tipico esempio di monopolio è quello sui tabacchi e sui valori bollati.
L’Agenzia delle Dogane e dei Monopoli è una delle tre agenzie fiscali che, insieme all’Agenzia del Demanio ed all’Agenzia delle Entrate, svolge attività tecnico operative prima di competenza del Ministero delle Finanze.
Al momento questo ente pubblico è articolato in due aree: Dogane e Monopoli.
L’area Dogane, si occupa di gestire il sistema doganale italiano mediante costanti attività di controllo sulle transazioni commerciali internazionali.
L’area Monopoli, invece, regola sia il comparto del gioco pubblico sia il comparto tabacchi e valori bollati. Le sue principali attività sono:
- verificare costantemente gli adempimenti cui sono tenuti i concessionari e tutti gli operatori del comparto del gioco pubblico esercitando un’ azione mirata di contrasto al gioco praticato illegalmente;
- svolgere attività di controllo sulla produzione, distribuzione e vendita dei tabacchi lavorati ed assicurarne il regolare afflusso di imposte.
La distribuzione dei generi di monopolio sul territorio nazionale è curata dai depositari autorizzati che, attraverso i propri depositi fiscali, movimentano le merci dai produttori ai rivenditori autorizzati.
La vendita al pubblico dei generi di monopolio sul territorio nazionale può essere effettuata attraverso:
- le rivendite ordinarie: le normali tabaccherie, accessibili al pubblico, che espongono il numero della concessione sull’apposita insegna a “T”;
- le rivendite speciali: ubicate presso particolari strutture quali porti, aereoporti, stazioni ferroviare, aree di servizio automobilistiche, caserme, istituti penali, etc.;
- i patentini: istituiti nei bar di rilevante frequentazione, i cui titolari si riforniscono presso la rivendita ordinaria più vicina;
- i distributori automatici: installati a cura del rivenditore nelle immediate vicinanze del locale sede della rivendita.
- fideiussione per la concessione di giochi;
- fideiussione per la rivendita dei tabacchi e valori bollati;
- fideiussione per il pagamento delle accise.
Fideiussione a garanzia del recupero Ambientale
Le fideiussioni a garanzia del recupero ambientale sono rilasciate, a beneficio degli Enti Pubblici, a garanzia degli obblighi di smantellamento e ripristino dei siti, come stabilito ai sensi di legge, in caso di:
- inattività;
- dismissione;
- chiusura
di impianti fotovoltaici, discariche, cave ecc….
La durata di questa fideiussione varia a seconda della tipologia di opera da effettuare, in molti casi, vengono richieste durate molto lunghe, anche pluridecennali.
Oneri D'Urbanizzazione
Gli oneri di urbanizzazione sono i corrispettivi dovuti per interventi di nuova costruzione, ampliamento di edifici esistenti e ristrutturazioni edilizie. Il Comune determina le modalità di presentazione del progetto e di valutazione della congruità tecnico-economica. Una volta collaudate, le opere in questione diventano di proprietà comunale.
Si distinguono in:
- oneri di urbanizzazione primaria, ovvero relativi a realizzazione di strade, spazi di sosta o parcheggio, fognature, reti di distribuzione (elettricità, acqua, gas), cavidotti per telecomunicazioni, illuminazione pubblica, spazi di verde attrezzato;
- oneri di urbanizzazione secondaria, cioè finalizzati alla realizzazione di asili e scuole, delegazioni comunali, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e culturali.
Gli interventi che comportano trasformazione urbanistica ed edilizia sono soggetti al rilascio del permesso di costruire. Il rilascio di tale permesso di costruire da parte di una amministrazione comunale comporta per il privato “la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione” (art. 16 comma 1 del Dpr 6 giugno 2001, n. 380) e successive modificazioni. Il calcolo degli oneri sul costo di costruzione cambia da Comune a Comune, in ragione di alcuni parametri propri dell’insediamento (popolazione, indice di abitanti a mq, essere Comunità montana, ecc.) ma fa comunque riferimento al D.M. 801 del 10 maggio 1977 e si ottiene moltiplicando il costo a mq per la superficie residenziale, non residenziale, accessoria, le logge, i balconi etc., computati singolarmente, dell’immobile da realizzare. Sono le stesse amministrazioni locali, in genere, a fornire un’opportuna tabella con i costi a mq delle singole superfici.
Il pagamento degli oneri (o della monetizzazione) può essere corrisposto in unica soluzione oppure in forma rateizzata con le seguenti modalità:
- 50% all’atto del rilascio del permesso di costruire (nel caso di presentazione di DIA o SCIA prima dell’inizio dei lavori);
- 25% entro 1 anno dalla data di riferimento di cui sopra;
- 25% entro 2 anni dalla stessa data.
Il pagamento rateizzato deve essere garantito tramite una polizza fideiussoria che verrà svincolata dopo il versamento di tutte le rate e relativi interessi.
Fideiussione Definitiva per Appalto Pubblico
L’impresa aggiudicataria di un appalto deve presentare una fideiussione definitiva per appalto pubblico (detta anche cauzione definitiva o fideiussione definitiva) a garanzia di tutti gli obblighi assunti con il Committente o Stazione Appaltante.
L’attuale decreto appalti prevede, in merito alla cauzione definitiva, che l’importo della cauzione sia stabilito nella misura del 10% dell’importo dei lavori, al netto dell’eventuale ribasso d’asta.
Se il ribasso d’asta è superiore al 10%, l’importo della cauzione deve essere maggiorato di tanti punti percentuali quanti sono quelli eccedenti il 10%.
Se il ribasso d’asta è superiore al 20%, l’importo della cauzione deve essere maggiorato di tanti punti percentuali quanti sono quelli eccedenti il 10%, fino al raggiungemento del 20%, e dal 20% in poi deve essere maggiorato di due punti percentuali quanti sono quelli eccedenti il 20%.
La fideiussione definitiva per appalto pubblico verrà progressivamente svincolata proporzionalmente allo Stato di Avanzamento dei Lavori (SAL) fino ad un limite massimo dell’80% dell’importo garantito. Il residuo 20% è svincolato, invece, secondo la normativa D. Lgs. 12 aprile 2006, n. 163 “Codice dei contratti pubblici” e ss.mm.ii., art. 113 – Schema tipo di polizza: 1.2 D.M. 12 marzo 2004, n. 123. La fideiussione è efficace fino alla data di emissione del certificato di collaudo provvisorio o, in ogni caso entro 12 mesi dalla data di certificazione di ultimazione dei lavori.
Fideiussione Provvisoria per Appalto Pubblico
L’art. 75 D.Lgs.163/2006 del Codice degli Appalti disciplina le garanzie a corredo di offerte per la partecipazione a gare pubbliche; tra queste vi sono le cauzioni provvisorie.
La cauzione provvisoria è un atto richiesto dal Committente (o Stazione Appaltante) nei confronti di ogni impresa che abbia l’intenzione di partecipare ad una gara di appalto.
Lo scopo è quello di garantire al Committente che l’impresa aggiudicataria della gara si impegni realmente a sottoscrivere il relativo contratto oltre che a garantire il possesso dei requisiti di ammissione di natura generale (non assoggettabilità allo stato di fallimento, assenza di sentenze passate in giudicato per violazione di normative di natura fiscale, contributiva) e di ordine speciale (capacità tecnica organizzativa e patrimoniale in relazione alla peculiarità del contratto di appalto).
Per gli appalti pubblici, quindi, durante la fase di presentazione delle offerte, i concorrenti dovranno corredare l’offerta con una fideiussione provvisoria per appalto pubblico pari al 2% (o 1% in caso di possesso di una certificazione di sistema di qualità conforme alle norme europee UNI EN ISO 9000) dell’importo indicato nel bando o disciplinare di gara.
La cauzione provvisoria deve avere una durata di almeno 180 giorni dalla data di presentazione dell’offerta. Inoltre l’offerta deve essere corredata dall’impegno da parte del garante di rinnovare la garanzia, per la durata indicata nel bando stesso, nel caso in cui, al momento della scadenza, non sia intervenuta ancora l’aggiudicazione.
Generiche
Fidejussioni per Affitto / Locazione
La fideiussione per locazione, è una particolare tipologia di fidejussione che sempre più spesso i proprietari di immobili richiedono a garanzia del pagamento dei contratti di locazione ad uso commerciale o abitativo. La garanzia fideiussoria potrà essere rilasciata in favore del proprietario per garantire:
- il pagamento dei canoni di locazione;
- la buona tenuta dei locali (deposito cauzionale);
- l’adempimento di tutti gli obblighi contrattuali.
Tra queste, il deposito cauzionale è la forma di garanzia più tradizionale, ma presenta una forte limitazione: esso non può essere richiesto, per legge, per un importo superiore a tre mensilità di canone di locazione e garantisce esclusivamente la buona tenuta dei locali. Ecco perché, al locatore può convenire avvalersi anche di una garanzia che sia in grado di assicurare anche il pagamento dei canoni di locazione. L’ultima tipologia di garanzia, la più completa, copre invece ogni adempimento contrattuale richiesto all’inquilino.
Nella maggior parte dei casi in cui viene richiesta una fideiussione per locazione, il proprietario richiede, in prima istanza, il deposito di una fidejussione bancaria, ovvero emessa da un istituto di credito. Fortunatamente molto spessore i proprietari di immobili risultano disponibili ad accettare una fideiussione emessa anche da Società Finanziarie, purché a prima richiesta. Questo si verifica spesso anche quando, contrattualmente, viene richiesta una garanzia bancaria.
Il prezzo di mercato di una fideiussione per locazione o affitto oscilla tra dell’1,5% ed il 2.5% annuo del massimale garantito. Solitamente il premio è unico ed anticipato per l’intera durata contrattuale, ovvero fino alla data dell’eventuale rinnovo (4 o 6 anni).
Contributo Pubblico in favore di Privati
Le Regioni, lo Stato Italiano e la Commissione Europea, per agevolare lo sviluppo economico localizzato in territori o settori svantaggiati, erogano degli appositi finanziamenti, anche a fondo perduto, per le agevolazioni e l’incremento delle attività oggetto del contributo. Chi richiede questa tipologia di finanziamenti ha necessità di presentare una fideiussione per contributo pubblico in favore di privati all’Ente Governativo per garantire l’effettiva realizzazione dell’opera oggetto del finanziamento e il corretto utilizzo del finanziamento.
La fidejussione a garanzia di contributi Regionali e/o Statali viene stipulata dalla società che ha richiesto un contributo, nei confronti dell’Ente che lo ha concesso. Una volta che gli Enti preposti autorizzano il contributo alla società richiedente, questa può richiedere un anticipo a patto che venga stipula una polizza fideiussoria nei confronti dell’autorità statale. Questa tipologia di fidejussione prevede un contraente, ovvero la società che ha richiesto il contributo e che vuole usufruire dell’anticipazione di questo, un beneficiario, ossia l’ente statale che eroga il contributo (di solito le regioni) e un garante, la società autorizzata ai sensi di legge a rilasciare garanzie fideiussorie. La durata di questa fideiussione varia in funzione dell’attività per la quale si richiede il contributo.
Garanzia di Pagamento
Nelle operazioni di compravendita, soprattutto nei contratti di fornitura, è fondamentale che le controparti adempiano alle obbligazioni contrattuali assunte. In special modo il rispetto dei termini di pagamento è una delle maggiori preoccupazioni degli imprenditori italiani. Sempre più spesso le parti richiedono garanzie reciproche nelle operazioni di compravendita. Nella maggior parte dei casi fornitore e committente decidono di comune accordo che tali garanzie vengano prestate sotto forma di fideiussioni.
La Fideiussione Garanzia di Pagamento è rilasciata a garanzia del puntuale pagamento, alle scadenze pattuite, di crediti derivanti da un contratto di fornitura o da un preliminare di compravendita.
Questa fideiussione vede, il fornitore come beneficiario della garanzia e l’acquirente come contraente. Per il contraente la fideiussione potrà essere utilizzata, oltre che a garantire la fornitura, anche a migliorare le proprie condizioni di acquisto (dilazioni, sconti, etc.).
La durata della Fideiussione Garanzia di Pagamento varia a seconda delle condizioni di pagamento del contratto di fornitura stipulato.
Rivalsa Eredi
La normativa prevede che gli eredi possano intraprendere azioni di rivalsa per i beni provenienti da donazione.
E’ piuttosto comune il caso in cui il donatario (colui che riceve il bene in donazione) in seguito all’atto di donazione da parte del donante (colui che dona il bene) decida di vendere il bene ricevuto o iscrivervi ipoteca. Gli eventuali eredi potrebbero, per legge, impugnare l’atto di vendita o di ipoteca del bene e richiederne la restituzione.
L’acquirente del bene donato, quindi, per tutelarsi da eventuali azioni di rivalsa da eredi, può richiedere al donatario una fideiussione contro azioni di rivalsa da eredi così da rendere l’operazione di acquisto più sicura. Il contraente di questa fideiussione è quindi il donatario mentre il beneficiario è l’acquirente del bene o potenziale tale.
Fideiussione per Ingresso Stranieri
La fideiussione per ingresso stranieri viene utilizzata per l’ottenimento del visto di ingresso in Italia e nei paesi Shengen. La norma impone che lo straniero che intenda fare ingresso nel Territorio Nazionale ed, in generale, nello Spazio Schengen, deve disporre di mezzi finanziari che possano garantire il proprio sostentamento durante il soggiorno previsto ed il ritorno nel proprio paese al termine dello stesso. La disponibilità dei mezzi finanziari di sostentamento è considerato dunque uno dei presupposti indispensabili per l’ingresso nello Spazio Schengen (Codice dei visti).
Il Ministero dell’Interno (in attuazione dell’art. 4 del T.U. del 25 luglio 1998, n. 286) ha emanato, in data 1/03/2000, la Direttiva sulla definizione dei mezzi di sussistenza per l’ingresso ed il soggiorno degli stranieri nel territorio dello Stato (pubblicata sulla G.U. n. 64 del 17.3.2000).
La Direttiva stabilisce che la disponibilità dei mezzi finanziari possa essere dimostrata, dal cittadino straniero, mediante l’esibizione di denaro contante, di fideiussioni bancarie, di polizze fideiussorie, di equivalenti titoli di credito, di titoli di servizi prepagati o di atti comprovanti la disponibilità in Italia di fonti di reddito. La fideiussione per ingresso stranieri rientra quindi tra le soluzioni indicate dal Ministero dell’Interno per dimostrare la disponibilità dei mezzi finanziari.
Salvo che le norme dispongano diversamente, lo straniero deve indicare poi l’esistenza di un idoneo alloggio nel Territorio Nazionale e la disponibilità della somma occorrente per il rimpatrio, comprovabile questa anche con l’esibizione del biglietto di ritorno.
L’esibizione dei mezzi di sostentamento nella misura richiesta, oltre a costituire requisito fondamentale per la concessione di alcune tipologie di visto d’ingresso, è richiesta allo straniero al momento dell’ingresso nel Territorio Nazionale. La fideiussione per ingresso stranieri quindi deve essere esibita all’ingresso in Italia oppure all’ambasciata Italiana del paese di provenienza.
Il mancato possesso dei mezzi provocherà la mancata concessione del visto d’ingresso, ovvero – all’eventuale controllo da parte delle Autorità di Polizia di Frontiera – il formale Provvedimento di Respingimento in frontiera.
Comparto Immobiliare
Oneri D'urbanizzazione
Gli oneri di urbanizzazione sono i corrispettivi dovuti per interventi di nuova costruzione, ampliamento di edifici esistenti e ristrutturazioni edilizie. Il Comune determina le modalità di presentazione del progetto e di valutazione della congruità tecnico-economica. Una volta collaudate, le opere in questione diventano di proprietà comunale.
Si distinguono in:
- oneri di urbanizzazione primaria, ovvero relativi a realizzazione di strade, spazi di sosta o parcheggio, fognature, reti di distribuzione (elettricità, acqua, gas), cavidotti per telecomunicazioni, illuminazione pubblica, spazi di verde attrezzato;
- oneri di urbanizzazione secondaria, cioè finalizzati alla realizzazione di asili e scuole, delegazioni comunali, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e culturali.
Gli interventi che comportano trasformazione urbanistica ed edilizia sono soggetti al rilascio del permesso di costruire. Il rilascio di tale permesso di costruire da parte di una amministrazione comunale comporta per il privato “la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione” (art. 16 comma 1 del Dpr 6 giugno 2001, n. 380) e successive modificazioni. Il calcolo degli oneri sul costo di costruzione cambia da Comune a Comune, in ragione di alcuni parametri propri dell’insediamento (popolazione, indice di abitanti a mq, essere Comunità montana, ecc.) ma fa comunque riferimento al D.M. 801 del 10 maggio 1977 e si ottiene moltiplicando il costo a mq per la superficie residenziale, non residenziale, accessoria, le logge, i balconi etc., computati singolarmente, dell’immobile da realizzare. Sono le stesse amministrazioni locali, in genere, a fornire un’opportuna tabella con i costi a mq delle singole superfici.
Il pagamento degli oneri (o della monetizzazione) può essere corrisposto in unica soluzione oppure in forma rateizzata con le seguenti modalità:
- 50% all’atto del rilascio del permesso di costruire (nel caso di presentazione di DIA o SCIA prima dell’inizio dei lavori);
- 25% entro 1 anno dalla data di riferimento di cui sopra;
- 25% entro 2 anni dalla stessa data.
Il pagamento rateizzato deve essere garantito tramite una polizza fideiussoria che verrà svincolata dopo il versamento di tutte le rate e relativi interessi.
Fideiussioni a Garanzia degli Acconti Versati
Nei contratti di compravendita, il venditore può richiedere all’acquirente il versamento di un anticipo a fronte dell’impegno di quest’ultimo nel realizzare una commessa; a sua volta l’acquirente potrà richiedere al venditore una Fideiussione a Garanzia degli Acconti Versati, che garantisca la restituzione dei versamenti già effettuati e anticipati, qualora non venissero rispettati gli impegni contrattuali concordati.
Questa fidejussione ha, in realtà, molteplici valenze:
- risolvere il problema della reciproca mancanza di fiducia delle controparti;
- favorire l’adempimento degli obblighi contrattuali;
- garantire la restituizione delle somme anticipate, in caso di mancata realizzazione del bene oggetto di vendita.
Un caso particolare di garanzia degli acconti versati è rappresentata dalla garanzia richiesta alle imprese edili in merito gli acconti versati dai futuri acquirenti di un immobile da edificare o ristrutturare.
La Legge 2 agosto 2004 n. 210 “Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire” e il relativo D.Lgs 20 giugno 2005 n. 122 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210“, hanno introdotto nuovi obblighi per le imprese edili al fine di garantire il più possibile il futuro acquirente di un immobile.
L’impresa edile, quindi, che vende le unità immobiliari “sulla carta”, è obbligata, pena la nullità del contratto, a rilasciare all’acquirente una fidejussione a Garanzia degli Acconti Versati, ai sensi della legge 210 del 2004.
La fideiussione deve garantire tutti gli acconti che il cliente (promissario acquirente) versa al promittente venditore.
La ratio di queste garanzie consiste nella restituizione degli acconti già versati dall’acquirente, o potenziale tale, in caso di inadempimento degli obblighi contrattuali da parte del venditore/ o dell’impossibilità di ultimazione dei lavori da parte dell’impresa edile.
Le fideiussioni vanno rilasciate o prima della sottoscrizione del contratto preliminare o contestualmente alla sottoscrizione degli atti o anche al versamento degli acconti.